Le camping attire nombre de candidats mais le ticket d'entrée est de plus en plus élevé.
« Il est dans l'état où les professionnels l'ont mis : il est fou ! » Franck Dalbe l'assure tout de go, on marche parfois sur la tête. « Heureusement, certains ont les pieds sur terre. Mais trop de gens veulent se faire plaisir... ».

Aujourd'hui, le camping est un micromarché, une « niche » en termes d'immobilier. On estime entre 200 à 300 le nombre de campings vendus chaque année. Un chiffre approximatif car aucune statistique n'existe. « Il y a beaucoup plus d'acheteurs que de vendeurs », assure Pierre Jean Mauvin de Concerto, qui recense une dizaine de candidats par jour. Néanmoins, Sébastien CANTAIS estime qu'il y a, en 2012, beaucoup plus de campings à vendre. « Nous en avons eu 37 la première semaine de septembre, 25 la suivante », précise-t-il. Une tendance qui va s'accentuer, selon lui. « C'est le début du papy-boom, avec des gestionnaires qui vont partir à la retraite. » Qui, pour reprendre ces campings ? Les enfants, mais aussi les gérants aguerris. «  C'est un marché qui s'est professionnalisé, note Sébastien CANTAIS. Depuis 2010, nous avons vendu plus de campings à des pros qu'aux autres, pour des questions de financement. Cela rassure les banques. » « Sur les 160 ventes que nous avons réalisées, 80 ont été acquises par de tels profils. Les nouveaux arrivants doivent s'accrocher pour mettre le pied dans la profession », assure Pierre Jean Mauvin.

« Le ticket d'entrée est de plus en plus élevé, l'évolution des prix est dramatique », confirme l’agence CFC. Outre l'arrivée des groupes, le surinvestissement dans des équipements de grande envergure a changé la donne. Du coup, les acheteurs potentiels sont souvent obligés de revoir leurs exigences, notamment en termes de localisation, tellement certaines zones sont devenues inabordables. A commencer par la bande côtière. « Quand ils commencent leurs recherches, neuf clients sur dix demandent le Sud », assure Franck Dalbe. Mais la réalité du marché les rattrape et les a priori sont vite balayés. Les clients potentiels revoient leur zone de chalandise... ou abandonnent leur projet.

Et les banques ? En ces temps de crise, les banques cherchent évidemment des profils très professionnels et l'évolution du camping a conduit à un changement de perception. Etre gestionnaire est aujourd'hui considéré comme un métier à part entière, complet et complexe. D'où l'importance de ne pas s'improviser gérant de camping. Sébastien CANTAIS estime néanmoins qu'il reste de la place pour tous, du moment que le projet est réaliste et qu'il propose des idées novatrices. « Simplement, il faut se donner les moyens en libérant son capital, y croire, écouter, et lâcher ses a priori. » (…)

« Les opportunités, je n'y crois plus trop », avoue Sébastien CANTAIS. « Ce qui est important, c'est d'en vivre. J'ai vendu le camping de Verdun, une très belle opération avec un montant correspondant, pour les murs et fonds, à trois fois le chiffre d'affaires. » Alors, c'est quoi une belle affaire ? Une affaire qu'on va pouvoir continuer de développer, qui aura une bonne rentabilité, peu importe qu'elle soit en bord de mer ou non. « Une affaire au prix normal est une bonne affaire », conclut Pierre-Jean Mauvin. Reste à s'entendre sur le terme « normal ». (…)

Quelle est la superficie du camping ? Combien y a-t-il d'emplacements ? Quel est l'état des infrastructures et du parc locatif ? Quels investissements faut-il prévoir ? S'agit-il d'une zone à risques ? La localisation, la proximité de la mer, d'un site touristique sont déterminants. Le prix est souvent basé sur les dernières ventes dans le secteur mais il est difficile d'établir une moyenne tarifaire par région, tant chaque cas est particulier. Il y a aussi la méthode patrimoniale : surface, plus bâti, plus fonds de commerce. « On arrive à des montants ahurissants », juge Sébastien CANTAIS. (…)

« Embellir la mariée ». Cette expression, nos interlocuteurs l'utilisent beaucoup. Cela suppose de nettoyer le camping, ne pas laisser les enclos pourris ou de se servir de certains bâtiments comme d'un débarras, rafraîchir par un coup de peinture. Écouter les critiques et investir. Être raisonnable. Le marché est gouverné par la loi de l'offre et de la demande et la tentation est grande de surévaluer. Mais un prix trop élevé sera rédhibitoire. Bien écouter. Le comptable, le notaire et l'agent immobilier sont là pour répondre aux  questions. « Il ne faut pas vendre sur un coup de tête parce que la saison a été mauvaise », rappelle Sébastien CANTAIS. (…)