En 2013, le nombre des ventes de campings a chuté de 28 % par rapport à l’année précédente. Après l’effet de bulle, le marché de l’HPA s’est figé. Avant un retour à la raison ?
« Le marché des campings s’est retourné.» Pour Sébastien Cantais de l’agence immobilière spécialisée dans l’HPA, la fin 2012 a marqué un coup d’arrêt en ce qui concerne les ventes de campings. Un constat confirmé par les chiffres du Bodacc (le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) lequel, depuis quatre ans, présente avec le cabinet Altares un baromètre des ventes et cessions de fonds de commerce. En 2013, seulement 146 campings ont été vendus contre 202 en 2012 ! Soit une chute de 28% en un an. Certes, 2012 était une bonne année en termes de transactions. Mais par rapport à 2011, la baisse est tout de même de 25%. « Pour qu’il y ait une vente, il faut un acheteur, un vendeur et un financement. A partir de fin 2012, on a constaté qu’il y avait moins de vendeurs, beaucoup moins d’acheteurs et des financements de plus en plus compliqués à obtenir », résume Sébastien Cantais. Certains vendeurs potentiels ont en effet été refroidis par le flou qui prédominait en 2012 en ce qui concerne les taxes sur les plus-values. « Ils ont préféré ne plus vendre et attendre.» Parallèlement, le nombre d’acheteurs a fortement chuté. « Pour avoir un apport personnel, il faut souvent vendre des biens (la maison). Or, il y a une crise de l’immobilier qui ne facilite pas ces ventes et qui freine donc le marché du camping », rappelle Sébastien Cantais. Résultat, certaines agences immobilières reconnaissent avoir beaucoup moins d’acheteurs potentiels. « Aujourd’hui, nous voyons 400 personnes intéressées contre 1 000 à 1 200 avant 2012 », rapportent plusieurs agents immobiliers. « Auparavant, le camping était perçu comme un Eldorado pour qui souhaitait se reconvertir. C’est fini ce temps. Il y a moins de rêveurs. Et les acheteurs intéressés par l’HPA ont compris que le marché était en pleine mutation. Ils s’interrogent sur le juste prix et le maintien des marges sur les années à venir », insiste Bruno Ravard du cabinet d’experts-comptables BDO, spécialiste de l’HPA.
Organisateur tous les 6 mois d’un séminaire intitulé « Savoir acheter un camping », Sébastien Cantais reconnait enregistrer moins d’inscription qu’auparavant. Quant aux groupes de campings déjà installés sur le marché, ils savent que de dernier s’est retourné. Ils refusent tout ce qui est trop cher. « Il y a très nettement un manque d’acquéreurs potentiels, surtout pour des produits à moins de 1,5 million d’euros », confirme Jamy Robert, dirigeant de l’agence Immobat.
Troisième point majeur qui explique la chute des ventes de campings : la difficulté à trouver un financement. « Les banques ne gardent que les meilleurs dossiers. Elles sont beaucoup plus exigeantes qu’avant », clament en chœur les spécialistes du marché. « Autrefois l’HPA était un marché de grande sécurité pour les banques. Aujourd’hui elles le considèrent comme un marché à risques », résume le président d’Immobat. Elles ont compris que c’était devenu un métier complexe dans un univers très concurrentiel. « Les chiffres d’affaires des campings ne progressent plus comme jadis et les marges diminuent (hausse de la TVA, place de plus en plus importante des OTA dans la commercialisation, etc.) », souligne Sébastien Cantais. Et puis surtout, « les banques sont craintives, elles ne veulent plus sortir des ratios financiers bancaires », explique Bruno Ravard. Résultat : un dossier qui passait sans faire sourciller le banquier peut être recalé aujourd’hui…
« Précédemment, un primo-accédant avec 500.000€ d’apport pouvait prétendre à reprendre un camping de 1.5 million d’euros. De nos jours, l’acquéreur qui n’est pas de la profession doit avoir un apport qui oscille entre 40 et 50% du prix du camping. » Un montant souvent dissuasif.
Outre l’apport financier et le business plan, les banques regardent également le profil de l’acheteur. En effet, il est plus facile d’avoir la confiance de sa banque quand on est déjà du métier. Avoir géré un camping comme directeur, ou tenu un terrain municipal, ou encore avoir subi une formation, sont des « plus » qui n’échappent pas aux banquers. Et de toute façon, ce sera toujours plus facile d’avoir un accord de sa banque quand on a été chef d’entreprise.
Pour Thierry Million, responsable des études pour le cabinet Altares parmi les 146 achats de campings de 2013, environ les deux tiers sont réalisés par des primo-accédants : « Ce sont surtout de petites structures. » Le reste des acquisitions revient aux gestionnaires qui ont déjà un terrain ou aux groupes de l’hôtellerie de plein air.
Les campings à la vente sont-ils trop chers ? Toujours selon l’étude conduite par Altares et le Bodace le prix moyen des campings vendus en 2013 s’élève à 382.833€ (uniquement le fonds de commerce, sans les murs). Soit environ près d’un million d’euros avec les murs. « C’est le marché qui fait le prix. Et une camping qui valait un million avant 2012 ne vaut pas plus en 2014. » confie Sébastien Cantais. « Voire moins », pour Bruno Ravard. « Et s’il valait cette somme en 2009, il vaut moins aujourd’hui », confirme Jamy Robert. Mais certains vendeurs continuent à surestimer leur bien. « Beaucoup de vendeurs n’ont pas encore intégré qu’un camping ne vaut plus depuis longtemps sept ou huit fois son chiffre d’affaires hébergement », déclare Jamy Robert. Et pour cause, on ne vend qu’une fois et l’on veut que ce soit au montant le plus élevé possible. Résultat, certains biens restent en vente pendant plusieurs années sans trouver acquéreur. Voire ne trouvent jamais preneur ! Ce qui contribue à la chute du nombre de transactions. « Il faut dire aussi, qu’avant 2012, certains campings ont été vendus trop chers à des gestionnaires qui aujourd’hui ont de graves difficultés », confesse Bruno Ravard. Ce qui explique, là encore, pourquoi les banques sont aujourd’hui si frileuses. D’ailleurs, en 2013, trente campings ont déposé le bilan.
Heureusement, certains vendeurs ont compris que le marché avait changé. « Depuis le début de l’année, on constate une augmentation du nombre de vendeurs. Parfois, on essaie de les convaincre de ne mettre en vente que le fonds de commerce et de conserver les murs. Le vendeur est exonéré de plus-values et touche un loyer en louant les murs. Et l’acquéreur se retrouve à la tête d’un camping en ayant déboursé un montant plus accessible », explique Sébastien Cantais. « C’est une formule qui peut très bien convenir au vendeur qui prend sa retraite et qui n’a pas besoin de gros capitaux sur le moment, ajoute Jamy Robert. Et cela permet à l’acquéreur de se faire la main avant d’acheter les murs quelques années plus tard. » Une solution pour relancer le marché ?
M. JG. de Tarlé. L'OT Juin 2014 n°336 p. 63-65.